相続・資産承継コラム

農地を相続したらどうする？活用・売却・転用の全選択肢

農地を相続した場合、一般的な不動産と異なり、農地法によって利用や所有に厳しい制限が設けられています。

しかし、正しい知識を持ち、活用方法をしっかり検討すれば、相続した農地を効果的に活用し、資産として最大限に活かすことができます。

この記事では、農地を相続した際に考えるべき活用・売却・転用の全選択肢について、解説します。

1. 活用する（農地を維持する）

① 自ら耕作する

• メリット：

• 農地をそのまま維持し、相続人が農業を続ける場合です。

• 地元の農業や地域社会に貢献できる。

• デメリット：

• 農業に必要な知識や時間が求められる。

• 規模が小さい場合、収益性に課題がある。

② 他の農業者に貸し付ける

• 農業を続ける意思がない場合、農地を他の農業者に貸し出す方法があります。

• 管轄の農業委員会や農協に相談する事で借主を仲介してくれる場合もあります。

• メリット：

• 農地の維持や管理の手間が軽減される。

• デメリット：

• 賃料が低く、収益性が限定的。

2. 売却する（農地を手放す）

農地を売却する場合、売却先が農業を営んでいる人に限定されるため、一般的な土地売却よりも制約があります。

一般の方への農地の売却は出来ません。

① 農業者への売却

• 農地法の許可が必要：売却には、農地法に基づく農業委員会の許可が必要。

• メリット：

• 農地を維持する必要がなくなる。

• 現金化することで他の資産運用や相続分割に活用できる。

• デメリット：

• 購入者が農業者に限定されるため、売却先が限られる。

• 売却価格が市場価値より低い場合がある。

② 農業以外の利用者への売却(転用して売却)

• 農地の転用許可が必要：農地を宅地や事業用地に転用して売却する場合、転用許可を得る必要があります。

• メリット：

• 転用後の売却価格が上昇する可能性がある。

• デメリット：

• 転用許可を得るのに時間やコストがかかる。

3. 転用する（農地以外として利用する）

農地を宅地や駐車場など農地以外に転用するには、農地の転用許可が必要です（市街化区域の場合は届け出のみ）。

① 宅地として利用

• 農地を転用して住宅地にする場合、周辺の都市計画や用途地域に応じた許可が必要です。

• メリット：

• 宅地に転用することで、地価が上昇する可能性がある。

• 将来的に賃貸住宅や自己利用の住宅を建てられる。

• デメリット：

• 転用手続きに時間がかかる。

• 固定資産税が高くなる。

② 駐車場や太陽光発電施設として利用

• 農地を駐車場や太陽光発電施設用地として利用する方法もあります。

• メリット：

• 管理が比較的容易で、安定した収益が見込める。

• 転用後も需要が見込める土地であれば収益性が高い。

• デメリット：

• 太陽光発電施設の場合、初期投資が必要。

4. 転用や売却に伴う許可について

1. 農地の売却（権利移動）に関する許可：農地法第3条

農地を農地として売買や賃貸する場合、農地法第3条に基づき、農業委員会の許可が必要です。この許可を得るためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 全部耕作要件：取得する農地全てを効率的に利用できる労働力や技術を有していること。

• 常時従事要件：取得者やその家族が年間150日以上農作業に従事すること。

• 地域調和要件：周辺の農地利用に支障を及ぼさないこと。

これらの要件を満たさない場合、許可が下りず、農地の売買や賃貸ができません。

投機目的や資産保有を目的とした農地の取得はできません。

2. 農地の転用に関する許可：農地法第4条および第5条

農地を宅地や駐車場など農地以外の用途に転用する場合、以下の手続きが必要です。

• 自己所有の農地を転用する場合（農地法第4条）：

• 許可または届出：農地を所有者自身が転用する際には、農業委員会への許可申請または届出(市街化区域の場合)が必要です。

• 転用目的で農地の権利を移動する場合（農地法第5条）：

• 許可：転用を目的として農地を売買する場合、農業委員会の許可が必要です。

特に、農地の立地条件によっては、転用が制限される場合があります。例えば、農業振興地域内の農用地区域（いわゆる「青地」）では、原則として転用が認められません。

※目安として周辺環境が畑や農地の場合は転用が認められない可能性が高いです。

5. 注意点とトラブル防止策

① 農業委員会への届出

• 相続後、10ヶ月以内に農業委員会への届出が必要。これを怠ると罰則の対象になることがあります。

② 家族間での共有問題

• 農地を複数の相続人で共有すると、利用や売却に関する意思決定が難しくなる場合があります。事前に分割方法や活用計画を話し合っておきましょう。

6. 農地相続後の決断をサポートするために

農地の相続は、法律や税制、地域の事情を考慮しなければならず、専門知識が必要です。

選択肢を決める際は以下を意識しましょう。

1. 現状の把握：

農地の価値、利用可能性、規制内容を確認。

2. 専門家への相談：

農地法や税制に詳しい税理士、不動産コンサルタント、農業委員会に相談。

3. 家族との話し合い：

家族全員で農地の活用方針を共有し、合意形成を図る。

ーーまとめーー

農地を相続した際の選択肢は、「活用」「売却」「転用」に大きく分かれます。それぞれにメリット・デメリットがあり、相続人の状況や目的に応じた選択が必要です。

早い段階で利用計画を立て、必要な手続きを進めることで、農地を資産として有効に活用できるでしょう。適切な判断をサポートしてくれる専門家の助けを借りることが、成功の鍵です。

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相続・不動産の相談窓口　合同会社エボルバ沖縄　棚原　良太