相続・資産承継コラム

家や土地を売ったとき、「売却益に税金がかかる」と聞いて不安に感じたことはありませんか？

実は、個人が居住していた家や敷地を売却した場合、最大3,000万円もの控除が受けられる特例があります。この制度を活用すれば、大きな税負担を軽減できる可能性があるのです！

例えば、家を4,500万円で売却しても、控除が適用されれば税金がゼロになるケースも。不動産を売る前にぜひ知っておきたいこの「居住用不動産の特別控除」について、条件や手続き、注意点をわかりやすく解説します！

居住用不動産の特別控除とは

居住用不動産の特別控除とは、個人が自己の居住用財産（住宅やその敷地）を売却して譲渡所得が生じた場合に、一定の条件を満たせば最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる制度です。住宅を売却した際の税負担を軽減する目的で設けられています。

控除の概要

• 控除額：最大3,000万円

売却による譲渡所得（売却益）から3,000万円を差し引くことができます。

• 対象となる資産：

①個人が居住していた住宅およびその敷地

②以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年目の年末までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。）

③上記①または②の家屋を取り壊した場合のその敷地で、次の２つの要件すべてに当てはまるもの。

（１）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年末までに売ること。

（２）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途で利用していないこと。

• 適用外となるケース

①売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

②売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

③売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

④親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

⑤この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

⑥居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

⑦別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

手続き方法

1. 確定申告を行う

• この控除を受けるには、譲渡所得の計算を含めた確定申告が必要です。

2. 必要書類

・確定申告書

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

・その他必要に応じて、住民票の写しや売買契約書など。

具体例：適用後の税負担軽減効果

例1：控除適用なし

• 売却価格：4,500万円

• 取得費：2,000万円

• 譲渡費用：200万円

譲渡所得は次の通り：

4,500万円 - （2,000万円 + 200万円） = 2,300万円(売却益)

課税額：

2,300万円 × 20％（長期譲渡所得） = 譲渡所得税460万円

例2：控除適用あり（3,000万円控除）

同じ条件で、特別控除を適用すると：

4,500万円 - （2,000万円 + 200万円） = 2,300万円

2,300万円 - 3,000万円（特別控除） =売却益０円

結果：税負担は0円。

ーーまとめーー

居住用不動産の特別控除は、不動産売却に伴う税負担を大幅に軽減できる非常に有利な制度です。ただし、適用条件や他の特例との併用制限など、細かなルールが存在します。適用の可否や手続きに不安がある場合は、税理士や不動産の専門家に相談しましょう。

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相続・不動産の相談窓口　合同会社エボルバ沖縄　棚原　良太