不動産を売却した時の税金は？
2024年11月18日 16:09
相続した不動産を売却する際、「どれくらいの税金がかかるのか？」と心配される方は多いです。
不動産を売却した場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。この税金は、売却価格と取得費との差額である「譲渡所得」に基づいて計算されます。以下に詳しく解説します。
1. 譲渡所得税の概要
• 対象：不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される。
• 課税される所得：売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除額（適用がある場合）。
• 利益に対して課される税率：
• 所有期間（被相続人の所有期間を引き継ぎます）が5年以下：短期譲渡所得（39.63％）
• 所有期間（被相続人の所有期間を引き継ぎます）が5年超：長期譲渡所得（20.315％）
※被相続人(亡くなった方)の所有期間を引き継ぎますので、多くの方は長期譲渡所得に該当します。
2. 取得費の基本ルール
相続で不動産を取得した場合、売却時の取得費は以下のいずれかとなります：
• 被相続人の取得費を引き継ぐ：
被相続人が不動産を購入した際の価格（購入代金や登記費用など）や、購入後に行ったリフォーム費用などが含まれます。
• 譲渡価格の5％を取得費とみなす特例：
被相続人の取得費が分からない場合や、記録が残っていない場合、譲渡価格の5％を取得費として計算することが認められています。
①被相続人の取得費を引き継ぐ場合
被相続人が不動産を購入した際の資料（売買契約書や領収書）がある場合、取得費を引き継いで計算します。
取得費や譲渡費用に含まれるもの
• 不動産の購入代金。
• 購入時にかかった仲介手数料や登記費用。
• 建物の取得後に行ったリフォーム費用。
• 土地の造成費や整地費用。
※購入や建築から時間が経過して、当時の売買契約書や建物の請負契約書等が残っていない場合は、下記の譲渡価格の５％が適用されます。
②取得費が不明な場合：5％特例
被相続人の取得費が確認できない場合や、記録が残っていない場合には、５％特例が適用されます。
計算方法
• 取得費 = 譲渡価格 × 5％
• 残りの95％が譲渡所得の計算に含まれるため、税額が高くなる可能性があります。
具体例
ケース1：被相続人の取得費が分かる場合
• 売却価格：4,000万円
• 被相続人の取得費：2,000万円
• 譲渡費用：200万円
譲渡所得の計算：
4,000万円 － （2,000万円 ＋ 200万円） = 1,800万円
1,800万円×20.315%（長期譲渡所得）＝税額3,656,700円
ケース2：取得費が不明で5％特例を適用
• 売却価格：4,000万円
• 取得費：4,000万円 × 5％ = 200万円
• 譲渡費用：200万円
譲渡所得の計算：
4,000万円 － （200万円 ＋ 200万円） = 3,600万円
3,600万円×20.315%（長期譲渡所得）＝税額7,313,400円
上記の取得費が分かっているケースと取得費が不明なケースでは税額に3,656,700円の差が出来てしまいました。
※取得費の計算の注意点
(1) 税額が増えるリスク
取得費が不明な場合、5％特例では低い取得費が適用されるため、譲渡所得が高額になり、課税額が増えるリスクがあります。
(2) 資料の保管の重要性
被相続人が不動産を購入した際の資料が残っていれば、正確な取得費を計算でき、税額を抑えることができます。取得費に関する資料は相続時に確認しておくことが大切です。
(3) 建物の減価償却
建物の場合、被相続人の取得費を引き継ぐ際に、取得費から減価償却分を差し引く必要があります。これは建物の築年数に応じて老朽化が進むためです。